"증여세는 계산했는데, 취득세는 확인 안 하셨죠?"
부모님 부동산을 시세보다 조금 싸게 자녀에게 넘기면 증여세를 줄일 수 있다는 이야기, 한 번쯤 들어보셨을 거예요. 실제로 시가와 거래가 차액이 일정 범위 안이면 증여세 문제없이 넘기는 방법이 있는데요. 문제는 여기서 끝이 아니라는 거예요.
2026년 1월부터 지방세법이 바뀌면서, 증여세는 문제없어도 취득세에서 새로 발목 잡히는 경우가 생겼어요. 대부분 아직 이 부분을 모르고 계셔서, 오늘은 정확히 뭐가 달라졌는지 짚어드릴게요.
원래 있던 규정부터 이해하기
부모가 자녀에게 부동산을 시세보다 낮게 팔 때, 증여세법상 일정 범위 안이면 그 차액은 증여로 안 봐요. 그 범위는 "시가의 30%"와 "3억 원" 중 더 작은 금액이에요.
예를 들어 시가 8억 원짜리 아파트라면, 시가의 30%는 2.4억 원이니 이 기준이 적용돼요. 즉 8억 원짜리를 5.6억 원(8억-2.4억) 이상으로만 팔면, 그 차액에 대해 증여세가 안 붙는다는 뜻이에요.
여기까지가 기존에 많이 알려진 절세 방법이에요.
2026년부터 새로 생긴 부분 — 취득세는 별개입니다
여기서부터가 다들 놓치는 부분이에요. 2026년 개정된 지방세법은 배우자나 직계존비속 간 거래에서 대가와 시가인정액의 차액이 3억 원 이상이거나, 시가인정액의 30% 이상이면, 실제로 돈을 주고받았다는 걸 증명하더라도 취득세 계산에서는 증여(무상취득)로 간주해버려요.
즉, 증여세법 기준으로는 문제없이 넘겼다고 생각하셨는데, 취득세 신고할 때는 갑자기 "이건 사실상 증여네요"라는 판정을 받아서 세율 자체가 달라질 수 있다는 거예요.
그래서 실제로 얼마나 차이 날까요
여기서 중요한 건, 무조건 세금 폭탄이 아니라 본인 조건에 따라 완전히 다르다는 점이에요.
| 1세대 1주택자가 배우자·직계비속에게 증여 (조정대상지역 포함) | 기본세율 3.5% |
| 다주택자가 조정대상지역 + 공시가격 3억 원 이상 주택을 증여 | 중과세율 최대 12% |
| 그 외 일반적인 가족 간 증여 취득 | 기본세율 적용 (자산 규모별 상이) |
즉 1세대 1주택자시라면 크게 걱정 안 하셔도 되는데, 다주택자시고 조정대상지역에 공시가격 3억 원이 넘는 주택이시라면 저가양도를 시도하기 전에 반드시 이 부분을 확인하셔야 해요.
놓치기 쉬운 계산 기준 변경도 있어요
하나 더 챙기실 부분은, 2026년부터 취득세 과세 기준이 "시가표준액" 중심에서 "시가인정액" 중심으로 바뀌었다는 거예요. 시가인정액은 감정평가액, 경매·공매 사례가액 등을 반영해서 실제 시세에 훨씬 가깝게 계산되는 방식이라, 예전보다 과세 기준 금액 자체가 올라갈 수 있어요. 예전 기준으로 "이 정도면 안전하겠지"라고 생각하셨던 계산이 지금은 다르게 나올 수 있다는 뜻이에요.
⚠️ 여기서 잠깐!! 확인하고 가세요
저가양도 전략은 증여세와 취득세, 두 가지 법을 동시에 봐야 합니다. 하나만 확인하고 진행하시면 예상 밖의 세금이 나올 수 있어요.
지금 확인하셔야 할 순서
- 부모님이 몇 주택자이신지 먼저 확인 (1주택자면 대부분 기본세율 적용)
- 넘기려는 주택이 조정대상지역인지, 공시가격 3억 원을 넘는지 확인
- 거래가와 시가인정액(시가표준액 아님)의 차액이 3억 원 또는 30% 기준을 넘는지 계산
- 위 조건에 따라 증여세와 취득세를 각각 따로 계산
이 네 단계를 순서대로 확인하지 않고 "옛날 기준"으로 저가양도를 진행하시면, 나중에 취득세 신고에서 예상치 못한 금액을 마주하실 수 있어요.
마치며
저가양도는 여전히 유효한 절세 방법이지만, 2026년부터는 증여세만 보고 끝낼 수 없게 됐어요. 부모님 부동산을 저가로 넘기실 계획이 있으시다면, 실행 전에 반드시 두 가지 세금을 함께 계산해보시길 권해드려요.
다음 글에서는 이렇게 살아계실 때 재산을 정리하는 것과 짝을 이루는, 유언장 작성에 대해 다뤄볼게요.
⚠️ 신청 전 유의사항 (면책조항)
본 안내서는 2026년 개정 지방세법 및 상속세·증여세법을 바탕으로 제작된 참고용 정보이며 법적 효력을 가지지 않습니다. 개별 부동산의 시가인정액 산정, 주택 수 판정, 조정대상지역 여부는 사안별로 달라지므로, 실행 전 반드시 세무사 및 관할 지방자치단체 세무과를 통해 정확한 상담을 받으시기 바랍니다.
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